In den USA hat die Tiny House Bewegung ihren Ursprung und unterliegt einer komplett anderen Gesetzeslage. Handelt es sich um eine dauerhafte Wohnnutzung ist offiziell immer eine Baugenehmigung erforderlich. Ist dies nicht der Fall, fällt der Baukörper eventuell unter die Kategorie „untergeordnetes Bauwerk“ (z.B. in Bayern bis 75m3 umbauter Raum, ohne Feuerstelle).
Der weit verbreitete Irrglaube die Tiny Houses on Wheels brauchen keine Baugenehmigung ist schlicht und einfach falsch.
Definition Modul- bzw. Tiny House im deutschen Baurecht
Bisher gibt es in Bezug auf Modul- oder Tiny Houses keine offizielle baurechtliche Klassifizierung, und es existiert auch keine festgelegte maximale Größe für solche Gebäude. Diese werden jedoch allgemein der Gebäudeklasse 1 zugeordnet. Die Bauvorschriften für Gebäude werden sowohl in der Musterbauordnung (MBO) als auch in den Landesbauordnungen (LBO) anhand von Gebäudeklassen (GK) festgelegt. Es ist zu beachten, dass die konkreten Bestimmungen je nach Bundesland und den jeweiligen Landesbauordnungen unterschiedlich sein können. Die Einteilung der Gebäudeklassen erfolgt anhand von Kriterien wie Gebäudeart, Höhe und Fläche. Im Allgemeinen kann gesagt werden, dass höhere Gebäudeklassen strengere Anforderun- gen an den Brandschutz, den Lärmschutz, den Wärmeschutz, die Energieeffizienz und die Statik des Gebäudes stellen.
Bebauungsplan
Wenn sich das betreffende Grundstück innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans befindet, gilt §30 des Baugesetz- buchs (BauGB). Der Bebauungsplan ist öffentlich bei der jeweiligen Kommune einsehbar, oft auch online auf den Webseiten der Kommune, und beinhaltet spezifische Regelungen zur Art der baulichen Nutzung (reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, Gewerbegebiete, Kerngebiete oder Mischgebiete).
Der Bebauungsplan enthält auch Festlegungen zur Gebäudehöhe, zur Anzahl der Stockwerke und zur Grund- und Geschoss- fläche sowie zur maximalen Bebauung von Grundstücksflächen. Baugrenzen bzw. das Baufenster definiert, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf und wo nur Nebenanlagen wie Parkplätze errichtet werden können oder welche Teile des Grundstücks grundsätzlich unbebaut bleiben müssen und bepflanzt werden sollten. Ein Bebauungsplan kann auch weitere Vorschriften enthalten, wie zum Beispiel Regelungen zum Naturschutz und Immissionsschutz.
Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die Beurteilung nach dem Standort des Grundstücks, nämlich ob es sich im Innen- bereich oder im Außenbereich befindet.
Außenbereich vs. Innenbereich
Zum Außenbereich zählen alle Flächen, die weder innerhalb eines Bebauungsplan-Gebiets liegen noch Teil eines kontinuierlich bebauten Ortsteils sind. Vereinfacht gesagt Wälder, Wiesen, landwirtschaftliche Nutzfläche. Der Außenbereich dient der naturgegebenen Bodennutzung und der Erholung für die Allgemeinheit und soll von jeglicher Bebauung freigehalten werden, und nur wenige Projekte, hauptsächlich solche im Zusammenhang mit Landwirtschaft, sind dort erlaubt.
Im Innenbereich ohne Bebauungsplan befinden sich bereits zahlreiche Gebäude, die einen zusammenhängend bebauten Ortsteil bilden. Innerhalb solcher Ortsteile sind die Grundstücke im Allgemeinen für Bauprojekte vorgesehen und bebaubar. Im unbeplanten Innenbereich dient die bestehende Bebauung als Leitfaden, da es keine spezifischen Vorgaben gibt. Ihr Projekt sollte in Bezug auf seine Art und Gestaltung harmonisch in die umliegende Umgebung passen.
Neben einem geeigneten Baugrundstück, benötigt man die notwendige Erschließung (darunter fallen Versorgung mit Wasser, Abwasser und Strom) sowie eine Anbindung an das öffentliche Straßen- und Verkehrsnetz.
Individuelle Vorgaben je nach Gemeinde
Die Gemeinde hat die Befugnis, Regeln zur äußeren Gestaltung von Gebäuden, wie beispielsweise die Form des Daches, die Wahl der Materialien und die Farbgebung (durch eine Gestaltungssatzung), sowie zur Umzäunung von Grundstücken (durch eine Einfriedungssatzung) festzulegen. Auch Garagen oder Stellplätze müssen auf dem Grundstück untergebracht werden. Hier- bei empfiehlt es sich, direkt bei Ihrer Gemeinde nachzufragen. Darüber hinaus muss gewährleistet sein, dass die Grundstückseinführung gesichert ist, einschließlich des Anschlusses an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Strom und Wasser sowie die Entsorgung von Abwasser.
Das Vagabundo Modul- oder Tiny House als Hauptwohnsitz
In Deutschland ist für ein dauerhaftes Wohnprojekt eine Baugenehmigung erforderlich. Daher ist es erforderlich, die Bestimmungen des Bebauungsplans zu erfüllen oder im unbeplanten Innenbereich sich an der bestehenden Bebauung orientieren. Hierzu raten wir dir, einen Experten hinzuzuziehen, gerne vermitteln dir wir einen unserer Experten.
Bebauungsplan: Dieser wird in der Regel auf Grundlage des Flächennutzungsplans erstellt. Er enthält verbindliche Regelungen zur städtebaulichen Gestaltung und Ordnung. Im Bebauungsplan können verschiedene Aspekte festgelegt werden, wie beispielsweise die Art und Größe der erlaubten Bauvorhaben, die Bauweise, die Flächen, die bebaut werden dürfen, sowie die Position von Gebäuden. Außerdem können darin auch öffentliche und private Grünflächen sowie Verkehrsflächen definiert werden.
In einem Bebauungsplan sind die folgenden Aspekte festgelegt:
- Art der baulichen Nutzung - Maß der baulichen Nutzung - Überbaubare Grundstücksfläche - Weitere mögliche Festsetzungen in Bebauungsplänen
Falls man von den Vorgaben des Bebauungsplans abweichen möchte, ist dies in der Regel nur durch eine Ausnahme oder eine Befreiung möglich. Je älter der Bebauungsplan, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit für Ausnahmen und Befreiungen. Besonders hohe Chancen gibt es in Gebieten mit vielen bereits exisitierenden Ausnahmen. Am besten wendest du dich hierfür an das zuständige Bauamt.
Ungeplanter Innenbereich: Im Falle eines fehlenden Bebauungsplans greift § 34 BauGB, das heißt, Art und Maß der baulichen Nutzung und die überbaubare Grundstücksfläche fügt sich in die nähere Umgebung ein (hierbei werden nicht nur die unmittelbaren Nachbarn betrachtet, sondern auch darüber hinaus).
Das Maß der baulichen Nutzung sind zusammengefasst Maßvorgaben, die im weitestgehenden Sinn das mögliche Bauvolumen auf einem Grundstück definieren:
- Geschossfläche (GF) ist die Summe aller Vollgeschosse, wird nach deren Außenmaßen ermittelt
- Geschossflächenzahl (GFZ) wie viele qm Geschossfläche, bezogen auf die qm der Grundstücksfläche, zulässig sind
- Baumassenzahl (BMZ) zeigt, wie viele Kubikmeter Baumasse je qm Grundstücksfläche zulässig sind.
- Grundfläche (GR) ist der Anteil eines Baugrundstücks in qm, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.
- Grundflächenzahl (GRZ) gibt das Verhältnis der überbaubaren Grundfläche zur vorhandenen Grundstücksfläche an.
Neben den baurechtlichen Bestimmungen sind die Regelungen für Wohngebäude zu beachten (GEG, Statik, Brandschutz).
Es ist offensichtlich, dass es sich um ein äußerst komplexes Thema handelt, das von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich betrachtet werden kann. Daher empfehlen wir dringend, in engem Kontakt mit der örtlichen Baubehörde zu stehen und die Unterstützung eines Experten in Anspruch zu nehmen, den wir dir gerne weiterleiten.
Das Vagabundo Modul- oder Tiny House als Wochenendhaus
Natürlich gibt es auch die Möglichkeit ein Modul- oder Tiny House ebenfalls als Ferien- oder Wochenendhaus zu nutzen. Ein Wochenendhaus wird privat und darf nicht gewerblich genutzt werden. Dauerhaftes Wohnen ist ebenfalls nicht erlaubt, der tatsächliche Lebensmittelpunkt muss sich an einem anderen Ort abspielen.
Geeignete Grundstücke für Wochenendhäuser sind ausgewiesene Sondergebiete, die der Erholung dienen und für den Bau von Wochenendhäusern vorgesehen sind. Ebenfalls gibt es auf einigen Campingplätzen die Möglichkeit einen Dauerstellplatz für Mobilheime oder Wochenendhäuser für günstiges Geld zu mieten. Jahresmieten starten oft nur bei 1000€.
Auch ein Wochenendhaus muss an die Versorgungsnetze angeschlossen werden, jedoch sind die Anforderungen der Gebäudeenergiegesetzgebung (GEG) in der Regel nicht anwendbar. Es ist wichtig zu prüfen, welche weiteren baurechtlichen Anforderungen, wie Bebauungspläne und andere Vorschriften, für das Grundstück gelten und eingehalten werden müssen. Details sollte man auf jeden Fall mit der ensprechenden Gemeinde absprechen.
Das Vagabundo Modul- oder Tiny House als gewerbliche Ferienwohnung
Die Gesetzgebung zielt darauf ab, sicherzustellen, dass ausreichender Wohnraum für die Bevölkerung zu fairen Mietbedingungen verfügbar ist. Um dieses Ziel zu erreichen, wurde in einigen Bundesländern das Verbot der Zweckentfremdung eingeführt. Dieses Verbot richtet sich insbesondere gegen kurzfristige Mietkonzepte wie Airbnb, deren Nutzung in vielen Städten in den letzten Jahren stark zugenommen hat und vermehrt für Unmut sorgt.
Grundsätzlich kann jeder Vermieter eine Genehmigung für die Zweckentfremdung von Wohnraum bei der örtlichen Behörde beantragen. Dann muss die sogenannte Beherbergungseinrichtung beim zuständigen Amt, oder der zuständigen Behörde angemeldet werden. Ob du hierfür ein Gewerbe anmelden musst, hängt vom Umfang und der Gewinnabsicht der Ferienwohnung ab. Auch hier helfen wir dir gerne weiter und vermitteln dir gerne einen Experten aus unserem Umfeld.
Die Bauvoranfrage
Sofern du schon ein erstes positives Gespräch mit deiner Baubehörde geführt hast, ist die Bauvoranfrage ist dein nächster logi- scher Schritt, um zu prüfen welches Projekt sich auf deinem Grundstück realisieren lässt.
Für die Bauvoranfrage haben wir eine ebenfalls eine Checkliste vorbereitet, die du hier findest.
Wir hoffen, wir konnten dir beim Thema Grundstückssuche weiterhelfen. Die gesamte Checkliste kannst du auch zusammen mit unseren Broschüren und Preislisten herunterladen.
Dieses Dokument dient als allgemeine Checkliste und wurde in vielen Bereichen stark vereinfacht. Bitte beachte, dass wir keine Verantwortung für die Richtigkeit der Informationen übernehmen können, obwohl wir diese sorgfältig geprüft haben. Es ist wichtig zu bedenken, dass allgemeine Dokumente nicht immer alle individuellen Aspekte abdecken können. Daher empfehlen wir dringend, deine spezififische Situation von einem Fachexperten prüfen zu lassen, um rechtssichere Informationen zu erhalten.
Noch Fragen?
Wir helfen dir gerne dabei eine individuelle Lösung für dein Projekt zu finden. Hierbei unterstützen wir dich von der Beratung bis zum Installieren des Modul- oder Tiny Houses und beraten wir dich herzlichst gerne. Buche dir jetzt einen unverbindlichen Termin bei uns und stell uns ganz entspannt alle deine Fragen.
Du möchtest mehr über unsere Modelle erfahren und die Preisliste herunterladen? Über folgenden Link haben wir dir alle nötigen Infos für dein Tiny House zusammengestellt. Bei Fragen melde dich jederzeit gerne bei uns.